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La tenencia legal de suelo en México desde la óptica del Dr. Alfonso Iracheta

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Por Manuel Mancuello

ZINACANTEPEC, México, agosto 2006.
- En América Latina la falta de tenencia legal de la tierra es uno de los principales impedimentos para que familias de pocos ingresos accedan a préstamos y subsidios para la vivienda, y vivan dignamente.

Conversé con el Dr. Alfonso Iracheta Cenecorta, acerca de este fenómeno en México, donde 2/3 del total de la tierra periférica en la mayoría de las ciudades es tierra de propiedad social o ejidal. El resto es privado o gubernamental. Esto es lo que queda de tierra para un fenómeno que no va a parar: la urbanización periférica pobre.

Alfonso Iracheta Cenecorta, es coordinador del programa de Estudios Urbanos y Ambientales en el Colegio Mexiquense, AC, una institución de investigación y educación de postgrado en ciencias sociales y humanidades. Es coordinador de la Red Mexicana de Ciudades hacia la Sustentabilidad, miembro del Consejo Nacional de Vivienda y cuenta con 25 años de experiencia en el tema de la tenencia de la tierra.

Según varios estudios el 60% de las tierras ocupadas por los pobres en asentamientos informales son tierra ejidal y el 40% es privado. Otros estudios afirman que es del orden del 50/50.

En México, un país aceleradamente urbanizado, entre 5 y 6 de cada 10 familias que llegan a una ciudad o que intentan asentarse saliéndose de su núcleo original, tienen que hacerlo de manera ilegal porque no hay oferta legal en condominios, urbanizaciones, etc. No las hay.

La falta de oferta legal, el principal problema

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Para Iracheta el principal problema consiste en que “No hay una oferta de suelo legal urbanizado” para gente que gane menos de tres veces el salario mínimo. Si las hay es pequeña y la masa de gente es inmensa.

Ahora bien, ¿qué hace una familia cuando su ingreso es menor a tres veces el salario mínimo?, porque cuando la persona llega a preguntar cuánto vale un lote legal en la periferia de cualquier ciudad, no hay opciones para el pobre, porque no le alcanza sus ingresos.

A la luz de la realidad no hay dónde. Entonces, ¿a dónde va ésta familia?. Según el catedrático, “a los asentamientos o mercados que han surgido de manera creciente en todo el país, donde hay alguien que le ofrece una alternativa, pero informal, irregular o ilegal”.

”En un estudio que hicimos en el 2000 para el Banco Mundial –recuerda el investigador-  mostramos que no existe oferta legal ni de lotes, ni de viviendas para familias que tengan un ingreso igual o menor a tres veces el salario mínimo que incluye al 75% de los mexicanos”.

Toda la producción de vivienda legal, institucional o privada, es para la gente que gana más. Aquellas personas con un empleo e ingreso menor a los 3 salarios mínimos, aunque cotice a los programas de viviendas, como no hay oferta legal de viviendas tan baratas, no pueden comprar nada. Estas familias cotizan al Instituto de Vivienda, pero vive en forma irregular. En consecuencia esta subsidiando a los menos pobres, a lo que perciben un ingreso de tres o más veces el salario mínimo.

Esta gente por más decentes que fueran, en el sentido de no querer tener una situación de ilegalidad, y que buscara y tocara la puerta de cualquier empresa desarrolladora de vivienda de interés social, o cualquier organismo público, no tiene oferta legal.

Problema para unos, “solución” para otros
La tenencia ilegal o irregular de la tierra se ha convertido en una solución para millones de mexicanos que no tienen oferta legal.

El reciente estudio “infomercados” del Lincoln Institute of Land Policy con gente de Brasil, Venezuela, Argentina y México confirma que la gente compra un terreno con la idea de quedarse. Por lo tanto no tiene una perspectiva de valor de cambio. Al no tener una perspectiva de valor de cambio, no es tan importante la propiedad. Mas bien, lo importante es el acceso a los servicios y la seguridad de la tenencia, que no llegue alguien a sacarlo de ahí.

Estas ocupaciones informales o irregulares para muchos es una ventaja, pues la preocupación de muchos en zonas irregulares de las ciudades de México no es hacer un negocio inmobiliario con la tierra que compran (comprarlo para patrimonio o venta en el futuro), sino mas bien asentarse de manera permanente.

Este fenómeno hace notorio que para el 70% de los mexicanos, el hacinamiento habitacional, la informalidad o formulas muy esporádicas como las herencias de tierra legal, tendería a ser la solución. A tal grado, que la tenencia de tierra urbana de gente de bajos ingresos se esta convirtiendo, o ya se convirtió, en la forma normal de acceder a una vivienda y hacer ciudad.

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Soluciones de largo plazo

Para Alfonso Iracheta las soluciones de largo plazo se dan en diferentes vías; Por las vías de la oferta y la demanda, y por la vía institucional.

1. Por el lado de la oferta de suelo el gobierno requiere crear condiciones para ofrecer suelos urbanizados a los más pobres, en condiciones de organización y disciplina urbanísticas. Esto se puede, pero implica tener visiones integrales donde el gran mercado inmobiliario toma una parte del aporte al erario público para orientarla y crear este suelo de muy bajos ingresos.

2. Por el lado de la demanda es necesario a) integrar un sistema nacional o estatal de subsidios. Es decir, organizar el subsidio. Según el catedrático “Hay muchos subsidios, pero son desordenados y llegan por diferentes vías. Por ejemplo, a una familia le pude tocar un subsidio pequeño que no le sirve de nada. Pero si se hubiera sumado a otros subsidios municipales, gubernamentales o privados sí seria una solución”.

b) Promover el ahorro previo. La gente tiene la capacidad de ahorro, pero no tiene mecanismos para hacerlo adecuadamente.

“Se debe crear un sistema de crédito hipotecario apropiado a la cultura de gente que construyen su vivienda a lo largo de 25 años. Un crédito apropiado a su capacidad de pago. Aquí la clave es que se defina el crédito en base a su capacidad de pago. Es decir, cuánto puedo yo (cliente) pagar, y no cuánto tú (banco) me quieres cobrar. Y a partir de esto diseñar el proceso”

 3. Por la vía institucional se requiere a) replantear la incorporación del suelo social o ejidal al desarrollo urbano. “Para esto se requieren cambios en instituciones que ya existen, que hacen un papel equivocado o muy ineficiente, como la Comisión de Regularización de la Tenencia de la Tierra, que desde hace 30 años vienen intentando regularizar la tenencia de tierra. Pero lo único que ha provocado es más irregularidad”, asegura Iracheta.

Que a través de convenios y acuerdo de voluntades entre propietarios, desarrolladores, gobiernos locales y colonos pobres organizados, se logre una comisión que pueda fungir como la intermediaria para lograr la incorporación de suelos con los nuevos mecanismos de la ley agraria. Una ley que se modernizó en 1992, pero la institucionalidad y la operación ejecutiva siguen siendo anticuadas y malas.

b) Otra propuesta es a través de formas muy atomizadas. “Es costumbre que cada empresario y organismo público que va a construir ‘x’ viviendas en ‘x’ ciudad, consiga los terrenos y construya las casas; viviendas muy pequeñas en conjuntos cerrados, a 4 km. del centro urbano, donde el servicio de transporte es malo. Sin acceso a los servicios regionales y universitarios para la gente que va vivir en esa zona. Muchos de estos casos provoca o crea los tugurios del futuro” reflexiona el investigador.

c) Otro planteamiento es el concepto de “macro desarrollo” que implica una decisión formal en cada ciudad de dónde sí y dónde no urbanizar. Que involucre la creación de instrumentos que prohíban donde no.

“Hacer todo para que aquí por más que quieras te salga carísimo o no puedas desarrollar. Y dar todas las facilidades donde sí. Invitar a todos los desarrolladores y actores para sumar y hacer sinergia en la compra de tierra”, propone Iracheta.

La suma de toda esto organizado en un espacio de crecimiento de largo plazo en cada ciudad, permitirá, con el gran negocio inmobiliario que esto genera, tomar tierras para el desarrollo de vivienda de muy bajos ingresos y tomar tierra para generar espacios públicos.

Los principales actores de estas soluciones
Para el Dr. Iracheta el espacio dónde se busquen las soluciones debería ser el Consejo Nacional de la Vivienda, y sus principales actores deben incluir:

1. El gobierno Nacional a través de la Comisión Nacional de Vivienda y la Secretaria de Desarrollo Social, responsable de la ordenamiento del territorio, acompañados por los institutos estatales y municipales de vivienda.

2. Aquellos desarrolladores de viviendas, empresarios muy organizados con alta tecnología que hoy producen entre 400 y 500 mil viviendas por año.

3. El grupo social, o productores sociales de vivienda como la coalición internacional Hábitat, Hábitat para la Humanidad y otras organizaciones de la sociedad civil que buscan y apoyan a los pobres para que obtengan una vivienda.

4. Todos aquellos actores que pueden aportar conocimiento como los intelectuales y académicos para organizar y dar nuevas ideas.

Para más información acerca de este y otros temas de interés escriba a ComunicacionesLAC@habitat.org