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Análisis del préstamo de vivienda como una herramienta en el proceso de vivienda progresiva

Marzo 15, 2010

Por Brendan McBride

Pequeños préstamos de instituciones microfinancieras ayudan a que las familias que reciben remesas mejoren su situación de vivienda de forma progresiva. Este proceso progresivo, muchas veces alcanza de mejor manera las necesidades particulares y capacidades financieras de las familias, mucho más que la construcción de una vivienda completa.

Esta serie de estudio de casos ha descrito el rol de los préstamos de viviendas respaldados por remesas en los planes de mejoramiento de vivienda de ocho clientes del Fondo de Desarrollo Local de Nicaragua. En todos estos casos, las familias ya estaban implementando estrategias para mejorar su situación de vivienda, usualmente mejorando sus viviendas progresivamente cada vez que existieran fondos disponibles. Los préstamos de vivienda del FDL parecen haber jugado un rol vital en este proceso. Los clientes comentaron de forma consistente que sus préstamos les había permitido acelerar el proceso de vivienda progresiva, lo que les dio la posibilidad de realizar más trabajo del que habría sido factible con los fondos que ya tenían disponibles. Algunos clientes indicaron que les habría tomado varios meses o años ahorrar el dinero que habían pedido prestado. En la mayoría de casos, los préstamos fueron complementados por los aportes de las familias producto de sus propios ahorros o remesas, ampliando así el alcance del trabajo que podían llevar a cabo.

A pesar de las similitudes, cada cliente empleó una estrategia personalizada para mejorar la situación de vivienda de su familia. Estos estudios de casos dan una idea sobre cómo el proceso de vivienda progresiva puede ser ajustado por los usuarios para que se adecúe a las necesidades particulares de las familias y armonice con sus capacidades financieras y logísticas. Igualmente, nos muestran cómo las microfinanzas de vivienda pueden funcionar como una herramienta importante que permite a las familias construir de una forma progresiva para llevar a cabo sus metas de mejoramiento de vivienda. Los prestatarios utilizaron micropréstamos de vivienda para comprar terrenos, agregar habitaciones, hacer reparaciones, mejorar la seguridad de sus viviendas, y completar los proyectos no finalizados. Estas acciones de vivienda fueron llevadas a cabo en el transcurso de días o años; las familias algunas veces llevaron a cabo mejoras utilizando su propia mano de obra, en algunos casos contrataron una persona externa, y en otros casos combinaron su propia mano de obra con la de terceros. Los microcréditos de vivienda fueron utilizados, visiblemente, en tres casos para completar los mejoramientos a una unidad básica, construida a través de un programa financiado por el gobierno. Esta variedad de estrategias de implementación y uso de préstamos es, en sí, evidencia de la flexibilidad de los micropréstamos de vivienda.

Uso de las remesas para la vivienda
Estas familias utilizaron remesas de varias formas para mejorar sus condiciones de vivienda, ya sea como capital para nueva construcción, mejoramientos progresivos, o compra de terrenos. Si bien se requiere mayor investigación para entender qué porcentaje de remesas está dirigido a vivienda, estas entrevistas indican que los clientes consideran las remesas como una herramienta importante para cumplir sus metas de construcción y mejoramiento de vivienda. La mayoría de entrevistados también parece reconocer que la inclusión de remesas en su solicitud de préstamo les ayudó a calificar para un préstamo de vivienda del FDL, o para recibir un préstamo de vivienda más grande.

Inclusión de las remesas como una fuente de ingresos
La inclusión de remesas como una fuente de ingreso hizo una diferencia categórica para algunas familias, permitiéndoles calificar para un préstamo, lo cual no hubiera sido posible si no hubieran incluido las remesas como ingreso. En otros casos, las familias pudieron calificar para un préstamo más grande cuando el análisis de su capacidad de pago tomó en cuenta el ingreso de remesas.

Emergieron dos patrones a partir de las entrevistas que vale la pena tomar en cuenta en el futuro diseño de préstamos respaldados por remesas. El primero es lo que hemos llamado “remesas extraordinarias”, o remesas que son enviadas una sola vez o esporádicamente para cubrir gastos específicos, como construir un techo en una vivienda, pagar las cuotas escolares de los niños, o comprar la medicina de un familiar mayor que se encuentra enfermo. Las familias afirmaron haber recibido dichas remesas extraordinarias con montos que iban desde US$50 hasta más de US$1000. Este fenómeno genera la pregunta de si dichas remesas irregulares deben ser tomadas en cuenta en el análisis de la capacidad de pago de una familia, puesto que éstas son en teoría solo fuentes esporádicas de ingreso.

En segundo lugar, algunas familias informaron que recibían remesas, pero que luego las repartían a otros miembros de la familia. La nota de precaución aquí es que los recibos de remesas podrían reflejar lo que los clientes reciben en remesas pero no lo que conservan. Esta observación respalda la práctica de calcular el flujo de efectivo de una familia al evaluar un préstamo, en vez de evaluar simplemente su ingreso–una práctica que puede arrojar luz en cuanto a qué porción de ingreso de remesa realmente conserva la familia.

El declive en las remesas a Nicaragua
Como muchos otros países latinoamericanos, Nicaragua experimentó una disminución en las remesas durante el 2008, una tendencia que según las predicciones continuaría en el 2009. Parte de la motivación para este estudio de casos fue obtener una idea de si la disminución en la recepción de remesas influía en el creciente índice de morosidad e incumplimiento de pago en los préstamos respaldados por remesas en el FDL. El número limitado de casos en esta serie nos impide llegar a conclusiones en cuanto a la conexión entre el índice de morosidad y las disminuciones en el ingreso de remesas, pero dicha serie sí nos ofrece algunas historias que arrojan luz sobre la dinámica de las remesas como una forma de ingreso para pagar un préstamo de vivienda.

En casos donde había morosidad, este último fue, primordialmente, resultado de un cambio en las circunstancias de la familia o de un acontecimiento que incrementó sus gastos e hizo difícil el pago del préstamo. En un caso, la disminución en las remesas ocasionó dificultad para enfrentar el aumento de gastos, pero no fue en sí la causa del incumplimiento de pago.

Una hipótesis antes de emprender estos estudios de caso fue que las familias cuyo ingreso se derivaba casi totalmente de las remesas serían más susceptibles a una disminución en las remesas, y por lo tanto tendrían mayor potencial de llegar a caer en morosidad. Los resultados de las entrevistas en esta serie de casos no respaldan esta hipótesis. Un caso en particular—lo de Carmen Ramirez**—se mostraba como un candidato sobresaliente para la morosidad, según lo que se podía apreciar en papel: las remesas constituían más del 80 por ciento del ingreso familiar, y la hija del cliente, su principal fuente de ingreso, había regresado recientemente y de forma permanente a Nicaragua, y por lo tanto ya había dejado de enviar remesas.

Sin embargo, la Sra. Ramirez siguió recibiendo remesas de otros dos hijos en los Estados Unidos y Costa Rica, y complementaba ese ingreso con sus ganancias como comerciante de alimentos a tiempo parcial. En otras palabras, aunque su ingreso provenía casi en su totalidad de las remesas, tal ingreso estaba dividido de forma visible en tres fuentes, y era complementado por fuentes no relacionadas a remesas. Este hecho le permitió superar la desaparición de una fuente de remesa y continuar pagando el préstamo.

Una lección tentativa podría ser que no es el porcentaje de ingreso representado por las remesas el que podría crear una amenaza de morosidad, sino más bien la falta de ingresos diversificados de remesas.

Valoración de la experiencia de los clientes con el FDL
En general, los entrevistados expresaron una gran satisfacción en su experiencia como clientes del FDL. La mayoría de entrevistados expresó haber recibido un buen trato en cada paso del proceso crediticio, desde el momento en que se solicitó el servicio de préstamo hasta el pago final. Muchos entrevistados sintieron que podían confiar en que el personal del FDL tenía en mente los intereses de los clientes durante el proceso crediticio.

Tres solicitantes dijeron que se les habían acercado otros prestamistas de microfinancieras, pero que habían permanecido con el FDL debido a la lealtad que se basaba en dicha confianza. La mayoría de las familias también comentó que el proceso de obtener un préstamo fue relativamente fácil, para lo cual fue común escucharles decir que “no tuvimos que entregar mucho papeleo”, y que el FDL no requirió mucho “va y viene” en el proceso del préstamo.

Varios clientes también comentaron que el FDL tenía mejores tasas de interés que otros prestatarios, un factor que cimentó la lealtad de algunos clientes al FDL. La única queja explícita sobre el FDL vino de Noé Miranda, que en dos ocasiones recibió la aprobación de un monto menor al que había solicitado. Él Sr. Miranda dijo que no había recibido una explicación sobre el porqué no había sido aprobada la cantidad solicitada; esto le molestó, puesto que creía ser un buen cliente del FDL y pensaba que la organización le debía una explicación acerca de esta situación. Otros clientes sintieron que el FDL había sido muy claro y cortés en sus comunicaciones. El cliente que se había atrasado más en sus pagos, Julia Montano comentó que el FDL “me había tratado bien, incluso cuando tuve atrasos en los pagos”.

El rol de la asistencia técnica en la construcción
Todos las familias recibieron asistencia técnica en construcción de alguna forma, en algunos casos recibieron asistencia directamente del personal del FDL y en otros casos del personal de PRODEL, una organización que colaboró con el FDL para brindar un componente de asistencia técnica en varios préstamos de vivienda. La asistencia técnica tomó dos formas primordiales. En su forma más común, el personal del FDL o de PRODEL visitó al cliente durante la fase de solicitud del préstamo para ayudarle a preparar un presupuesto para la proyección del trabajo. En otros casos, el personal le ayudó a diseñar un plano arquitectónico sencillo y un conjunto de especificaciones sobre cómo llevar a cabo el trabajo. El plan usualmente era preparado solo en caso de mejoramientos que implicaran la construcción de elementos estructurales; por ejemplo, un plano fue hecho para agregar un dormitorio, pero no para la instalación de un nuevo piso o la construcción de divisiones sencillas.

El rol de la asistencia técnica en construcción varió de cliente a cliente. Algunos clientes no reconocieron haber recibido asistencia técnica en sí, pensando que la preparación de un presupuesto, por ejemplo, solo era parte del proceso de solicitud de préstamo. En muchos casos el “técnico” que brindaba la asistencia técnica y el oficial crediticio que procesaba el préstamo eran la misma persona, llevando quizás a una confusión por parte de los clientes en cuanto a los dos roles que esta persona asumía.

Cuando los clientes reconocían que se les había brindado asistencia técnica, ellos comentaban que había sido un aspecto útil de la experiencia crediticia con el FDL. La asistencia técnica brindada al preparar un presupuesto parece haber tenido el impacto positivo más directo para los clientes. Algunos clientes indicaron que el haber tenido un presupuesto les enseñó cuáles y cuántos materiales eran necesarios para finalizar su proyecto y les dio una idea de cómo debía realizarse el proyecto. Esta información los posicionó mejor para negociar con los albañiles que contratarían para hacer el trabajo.

Por otro lado, los clientes comentaron que la preparación de un presupuesto les dio una idea realista de cuánto trabajo se podía llevar a cabo con la cantidad de capital que tenían disponible. En un ejemplo, Amarilis Cortéz había planeado agregar dos habitaciones a su casa al combinar un préstamo del FDL con sus ahorros. El presupuesto, preparado con asistencia del personal del FDL, dejó claro que la suma de su préstamo, junto con sus ahorros, no sería suficiente para cubrir el costo de las dos habitaciones adicionales. En vez de desilusionarse, la Sra. Cortéz consideró esto como un avance positivo. Sin la asistencia técnica al preparar un presupuesto, dijo ella, probablemente habría procedido con su plan original de agregar dos habitaciones, una estrategia que habría provocado la suspensión del trabajo a mitad del camino por la falta de capital. Bajo estas circunstancias, dos habitaciones habrían quedado sin ser finalizadas y sin ser utilizadas hasta que ella pudiera reunir más capital. La asistencia para realizar un presupuesto le permitió tener una idea clara de lo que se podía lograr. Con base en el presupuesto, Amarilis y su familia finalizaron el agregado de una habitación sencilla, y ahora están ahorrando con esperanzas de combinar sus ahorros con otro préstamo del FDL para financiar una segunda habitación.

Estos estudios de casos también mostraron cómo las cambiantes estrategias de mejoramiento de vivienda pueden algunas veces reducir la efectividad de la asistencia técnica. En algunos casos, los clientes planearon utilizar el préstamo para un propósito, recibieron asistencia técnica de acuerdo a ello, y luego decidieron utilizar su préstamo para alcanzar una meta diferente en el mejoramiento de vivienda. En un ejemplo, Noé Miranda originalmente planeó utilizar el préstamo para agregar un dormitorio, y recibió asistencia técnica para preparar un presupuesto y diseñar un plano de construcción con este propósito. Después de darse cuenta que recibiría un préstamo más pequeño del que deseaba, decidió utilizarlo para pintar su casa. En este caso, los esfuerzos de asistencia técnica estuvieron dirigidos a un proyecto que no fue alcanzado, y por lo tanto, no hubo un impacto inmediatamente beneficioso para el cliente. En algún momento, claro, el Sr. Miranda podrá usar la asistencia técnica para agregar el dormitorio.

Los impactos positivos de los préstamos respaldados por remesas
Estos estudios de casos muestran cómo los préstamos de vivienda respaldados por remesas pueden producir mejoramientos en la calidad de construcción, la mitigación del hacinamiento y la creación de viviendas más seguras para los clientes. En casi todos los casos, las mejoras objetivas llevaron a mejoras subjetivas en la calidad de vida de las familias. En más de un caso, los clientes utilizaron los préstamos para instalar vallas o portones u otro tipo de trabajo que les permitiera sentirse más seguros en sus casas. Amarilis Cortéz utilizó su préstamo para agregar una habitación justo antes del nacimiento de su hija, y Josefa Montoya duplicó el tamaño de su vivienda en el transcurso de una década, dándole a su familia un mayor espacio para vivir y crecer. En otro caso más, el préstamo le permitió a Auxiliadora Baltodano construir una vivienda en dónde ahora viven cómodamente cuatro generaciones de la familia—un cambio significativo del sencillo cuarto que habitaron cuando apenas había aquerido el terreno. Otros prestatarios habían utilizado el préstamo de vivienda para instalar un piso con acabado, logrando que por primera vez sus viviendas no tuvieran un piso de tierra.

En cinco casos, los prestatarios tenían negocios, a tiempo completo o a medio parcial, instalados en sus viviendas; tres de estos negocios generan productos para la venta, como tamales o bolsas de compras. Dado que la vivienda sirvió como base de operaciones para estos negocios, las mejoras para la vivienda significaron mejoras para los lugares de negocio de las familias también. Esto da una pincelada sobre cómo los préstamos de vivienda pueden jugar un rol en el mejoramiento del uso de la vivienda como un bien de producción. Por otro lado, el capital crediticio fue utilizado para comprar materiales en negocios locales y pagar la mano de obra de trabajadores locales, lo cual significó que el gasto del préstamo de vivienda pudo tener un efecto positivo en cadena, al apoyar las economías locales y crear empleos.

Para mayor información, por favor contacte:

Julio Flores
Gerencia General
Fondo de Desarrollo Local

Managua, Nicaragua

Christy Stickney y María Sáenz
Departamento de Finanzas para Vivienda
Hábitat para la Humanidad Internacional

Oficina de América Latina y el Caribe

Email: msaenz@habitat.org

*Fuentes: World Bank, 2009. “Remittance Flows to Developing Countries to Decline By 7.3% in 2009, Predicts World Bank,” www.worldbank.org and “US $23.4 millones menos en remesas” online at http://www.canal15.com.ni/noticia/5437/. In contrast with the overall flow, the latter article notes that remittances from Costa Rica to Nicaragua have remained stable.
**Los nombres de las familias han sido cambiados para proteger la identidad de las personas.