Régimen de propiedad legal en México: Una entrevista con el Dr. Alfonso Iracheta -- Habitat for Humanity Int'l 1

Régimen de propiedad legal en México: Una entrevista con el Dr. Alfonso Iracheta

Por Manuel Mancuello

En América Latina, la falta de un régimen de propiedad legal de la tierra es un importante obstáculo para dar a las familias de bajos ingresos préstamos de vivienda, subsidios y, por consiguiente, la oportunidad de tener una nivel de vida digno.

Esta situación tiene una importancia especial en México, donde dos tercios de la tierra en la mayoría de los límites de la ciudad se designan como propiedad colectiva de acuerdo con el sistema ejidal1. Por ello, el tercio restante de la tierra, el cual es de propiedad privada o estatal, es lo que queda para la urbanización periférica de bajos ingresos que cada vez ocupa más y más tierras.

El Dr. Alfonso Iracheta Cenecorta habló recientemente con Hábitat para la Humanidad con el fin de dar una perspectiva sobre este fenómeno. El Dr. Iracheta es el coordinador del Programa de Estudios Urbanos y Ambientales en el Colegio Mexiquense, AC, un instituto de investigación que ofrece una educación de posgrado en ciencias sociales y humanidades. También es el coordinador de la Red de Ciudades Mexicanas para la Sustentabilidad, un miembro del Consejo de Vivienda Nacional, y ha estado trabajando con problemas del régimen de propiedad por 25 años.

Algunos estudios indicaron que los asentamientos informales ocupados por los indigentes en general consisten en el 60 por ciento de tierras ejidal y el 40 por ciento de tierras privadas. Otros indican que esta relación se aproxima más a 50-50.

En México, donde la urbanización ha ocurrido a un ritmo vertiginoso, entre cinco y seis de cada diez familias que se mudan a una ciudad o intentan asentarse en un lugar distinto de su residencial original, lo deben hacer ilegalmente porque no tienen acceso a una vivienda legal en condominios, subdivisiones, etc.

Falta de reservas de viviendas legales: la causa de origen del problema

No hay una reserva de tierras urbanizadas legales, por decir así, para la gente que gana tres veces menos que el salario mínimo, dice el Dr. Iracheta, resumiendo el problema principal. Si existe, hay pocas viviendas y están lejos y la demanda es abrumadora.

Como el precio de un terreno legal en cualquier periferia urbana excede por completo lo que pueden pagar, ¿qué hacen las familias por debajo de este nivel de ingresos?

La cruel realidad es que no tienen opciones para adquirir viviendas legales. Entonces, ¿adónde van estas familias? De acuerdo con el Dr. Iracheta,”a los asentamientos o mercados siempre en expansión del campo, donde encontrarán a alguien dispuesto a ofrecerles una alternativa informa, irregular o ilegal”.

“El estudio efectuado para el Banco Mundial en el año 2000 demostró que la reserva de viviendas no incluye los lotes o las casas legales para las familias que ganan tres veces el salario mínimo o menos, lo cual describe el 75 por ciento de los mexicanos”, explica el investigador.

Toda la edificación de viviendas legales, ya sean institucionales o privadas, está designada para las personas con ingresos más altos. Las personas asalariadas con un ingreso familiar con menos de tres salarios mínimos, aunque hagan sus aportes obligatorios al Instituto de Vivienda del gobierno, a menudo viven en condiciones anormales porque el precio de toda la reserva de viviendas legales está fuera de su alcance. En consecuencia, terminan subsidiando el segmento de bajos ingresos que gana más de tres veces el salario mínimo.

No importa cuán resueltos están en buscar una casa legal, o cuántas puertas golpeen en las compañías de promoción inmobiliaria social u organizaciones públicas, las personas de bajos ingresos no encuentran nada porque no hay nada que encontrar.

Problema para algunos, solución para otros

El régimen de propiedad ilegal o irregular se ha convertido en una solución para millones de mexicanos que no tienen opciones legales.

El reciente estudio de “Infomarkets” realizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Brasil, Venezuela, Argentina y México confirma que las personas tienden a comprar tierras con la intención de quedarse. De este modo, no tiene un claro concepto del valor de intercambio y la propiedad misma ocupa un lugar menos importante. Lo que es más primordial es el acceso a los servicios y la seguridad de la tenencia, la garantía de que nadie los va a desalojar.

Estas ocupaciones informales o irregulares brindan ventajas a muchos porque la mayoría de la gente en las zonas urbanas irregulares de México no compran su tierra como inversión (para un capital tangible o la venta futura) sino más bien para establecer una residencia permanente.

En consecuencia, las casas abarrotadas de gente, las transacciones informales como las herencias de tierras legales, tienden a ser la solución para más del 70 por ciento de los mexicanos. Tanto es así, que estas formas de conseguir el régimen de propiedad urbana se está convirtiendo, o ya se ha convertido, en el medio prevaleciente para adquirir una casa y crear una ciudad.

Soluciones a largo plazo

Alfonso Iracheta sugiere que cualquier esperanza de aplicar soluciones de vivienda a largo plazo depende de reformas en tres áreas: la oferta, la demanda y el apoyo institucional.

1. En términos de oferta de tierras, el gobierno debe crear condiciones en las cuales el segmento paupérrimo del país tenga acceso a tierras urbanizadas que observen los principios de planificación urbanística. Esto es posible pero conlleva una visión integrada en la cual parte de los impuestos recolectados de la industria inmobiliaria oficial estén redestinados a establecer tierras para compradores de bajos ingresos.

2. En términos de demanda, es necesario:
a) Crear un sistema coordinado de subsidios nacionales o estatales. De acuerdo con el Dr. Iracheta, “Muchos subsidios existen pero no están coordinados y provienen de varias fuentes. Por ejemplo, una familia puede recibir un pequeño subsidio que ciertamente los ayuda pero si el dinero estuviera combinado con otros subsidios municipales, gubernamentales o privados, esto haría una diferencia”.
b) Promover ahorros anticipados. La gente puede ahorrar pero no tienen los medios para hacerlo apropiadamente. “Se debe formular un sistema de hipotecas adecuado al segmento de personas que construyen su casa en un periodo de 25 años. En este problema, la clave está en adaptar el crédito basándose en la capacidad de pago, es decir, diseñar el proceso en términos de cuánto yo (el cliente) puedo pagar, en vez de cuánto usted (el banco) me quiera cobrar”.

3. Las soluciones institucionales demandan:
a) Una reevaluación de la incorporación de tierras colectivas (ejidal) en el desarrollo urbanístico. “Esto conlleva reformas a las instituciones existentes, las cuales son ineficientes o sus esfuerzos están orientados en la dirección incorrecta. Por ejemplo, la Regulación de la Comisión para el Régimen de Propiedad ha intentado normalizar el régimen de propiedad por 30 años pero sólo ha logrado aumentar la irregularidad”, declaró el Dr. Iracheta. Mediante acuerdos y el logro de un consenso con los propietarios de tierras y los promotores inmobiliarios, los gobiernos locales y los asentamientos organizados de viviendas deficientes, se podría crear una comisión intermedia para incorporar las tierras de acuerdo con la moderna ley agraria, la cual fue reformada en 1992 pero el marco institucional y la gestión ejecutiva todavía son anticuados e inapropiados.
b) Asentamientos menos aislados. “Las empresas y las entidades públicas que se propusieron construir ‘x’ cantidad de casas en una ciudad dada en general adquieren las tierras y construyen pequeñas casas en barrios cerrados, a 4 km de los centros urbanos, en áreas con poco sistema de tránsito público. Estas áreas a menudo no tienen acceso a los servicios regionales y universitarios, y se convierten en las barriadas del futuro”, explica el investigador.
c) Adopción de un concepto de “macro desarrollo”, según el cual cada ciudad decida deliberadamente dónde tendrá lugar la urbanización y dónde no, lo cual implica necesariamente la creación de medios para proteger las áreas que no están designadas para la promoción inmobiliaria. “Hacer todo lo posible para proteger las áreas que no están designadas para la promoción inmobiliaria”, sugiere el Dr. Iracheta.

“No importa cuánto alguien desea construir en estas áreas, se deben fijar precios muy altos o acordar que no se puede edificar y ofrecer servicios integrales en aquellas áreas donde sí se permite construir. Invitar a todos los promotores inmobiliarios e interesados a crear una sinergia con respecto a la compra de tierras”.

Estas medidas, junto con el negocio inmobiliario resultante y coordinadas en el contexto de un crecimiento a largo plazo en cada ciudad, llegaría lejos para liberar tierras que podrían ser asignadas a la construcción de viviendas de bajos ingresos y espacios públicos.

Los interesados principales

El Dr. Iracheta dice que el Consejo Nacional de la Vivienda es foro apropiado para estas soluciones, lo cual requiere la opinión de:
1. El gobierno nacional, por medio de la Comisión de Vivienda
Nacional y la Secretaría de Desarrollo Social (responsable de la calificación de terrenos) y los institutos de vivienda municipales y estatales.
2. Promotores inmobiliarios organizados, provistos de una tecnología de avanzada que construyan en la actualidad entre 400.000 y 500.000 unidades por año.
3. Organizaciones sociales y constructores de viviendas sociales, como la coalición internacional Hábitat, Hábitat para la Humanidad y otras instituciones del sector privado que ayudan a personas de bajos ingresos a adquirir una casa.
4. Toda persona, como intelectuales y académicos, con un conocimiento sobre el tema y la capacidad de organizar y proponer nuevas ideas.

La función de Hábitat para la Humanidad

De acuerdo con el Dr. Iracheta, las organizaciones como Hábitat para la Humanidad deben:
1. Ayudar a coordinar los interesados locales y las familias de bajos ingresos en cada ciudad y formar una red de apoyo para demandar una oferta accesible de tierras.
2. Establecer una presencia social y política. Aclarar los compromisos con las Metas del Milenio y los objetivos definidos por el país, destinados a convertir las viviendas y la seguridad del régimen de propiedad en una realidad.
3. Convertirse en un recurso valioso para el gobierno, aumentar la reserva de viviendas y promover propuestas como las mencionadas a favor de las familias de bajos ingresos.

En este contexto, el Dr. Iracheta dijo por último que las iniciativas auspiciadas por organizaciones como Hábitat deben enfocarse en “la oferta de tierras con servicios a personas de bajos ingresos y crear una ciudad, un lugar con acceso a servicios públicos asequibles, lo cual es un nicho descuidado por el gobierno y el mercado”.

Manuel Mancuello es escritor de HFH en América Latina y el Caribe.


1 Un sistema ejidal es un proceso por el cual el gobierno promueve el uso de tierras comunales compartidas por la gente de la comunidad.