Tiempos de desafío para Hábitat para Humanidad en Europa Occidental -- Habitat for Humanity Int'l 1

Tiempos de desafío para Hábitat para Humanidad en Europa Occidental

Por Christine Healy

La necesidad

Hay una inmensa necesidad de viviendas asequibles en el Reino Unido e Irlanda, y los sueños de muchas familias de bajos ingresos de poseer una casa simple y digna les resultan inalcanzables.

Las oficinas de Hábitat en Londres y Dublín han enfrentado el problema cada vez más importante de la disponibilidad y el costo de la tierra. El desafío es garantizar que podamos continuar proporcionando la propiedad de viviendas asequibles para la gente carenciada de vivienda.

Desde los comienzos del Celtic Tiger1, el mercado inmobiliario en Irlanda ha estado floreciendo. De acuerdo con las cifras publicadas en febrero de 2006 por la Oficina de Estadísticas Central, Irlanda es ahora el país con la mayor demanda de viviendas en Europa. Aunque esto es una noticia favorable para la economía irlanda, las familias de bajos ingresos quedan relegadas porque los precios de las casas se disparan fuera de control.

Desde 2001, la producción de viviendas en Irlanda ha aumentado el 50 por ciento, lo cual constituye un hecho singular en Europa y en todo el mundo pero la cantidad de gente que espera una vivienda en listas del gobierno sigue aumentando. Al igual que en Londres, los planes de viviendas asequibles formulados por el gobierno están enfocados a la clase media, a la cual se ha llamado recientemente “los nuevos pobres”, quienes no pueden subir el primer peldaño de la escalera inmobiliaria.

HFH Irlanda sólo puede construir gracias a la donación de tierras del gobierno local. El objeto de esta asociación es conseguir familias de bajos ingresos que puedan costear la hipoteca no lucrativa, sacadas de la lista de viviendas del gobierno local, para que sean propietarias.

Desafíos y soluciones para HFH Irlanda y Southwark HFH
Suministro de tierras y costos

En Dublín, dependemos de que los gobiernos locales nos donen tierras; de lo contrario, no podríamos construir. También tendremos que considerar construir en otras áreas de Irlanda donde la tierra es más abundante y económica, aunque las mayores necesidades se presentan en Dublín. Nuestros colegas en Southwark HFH en Londres están enfrentado un problema similar. Para comprar un terreno, ellos han usado contactos de larga data en el concejo local, el cual posee una amplia porción de las tierras locales. Éstas se venden a un precio de mercado convenido hace dos años atrás y retenidas para HFH para que la organización no tenga que pujar en un remate por las tierras. Southwark HFH cree que, sin el inmenso apoyo del concejo, no podría costear las tierras, y toda futura compra de tierras demandaría los mismos niveles de apoyo.

De acuerdo con Gareth Hepworth de Southwark HFH, “La tierra es uno de los recursos más escasos en Londres y desde nuestra fundación en 1996, los precios de la tierra se han disparado”. En 1996, un terreno apropiado para una unidad de tres recámaras costaba £15.000 (US$27.000). Hoy en día, un terreno similar costaría £100.000 (US$180.000), suponiendo que se pudiera encontrar un terreno similar”.

Los costos de los sitios son tan altos que tampoco son realistas, ya que representan casi el 42,5 por ciento de una casa en todo el país, de acuerdo con el economista Jerome Casey en un informe del año 2003. En la actualidad, tanto la Junta para las Viviendas Sociales de Irlanda como los constructores privados de casas están informando que los sitios de construcción de viviendas en la ciudad cuestan hasta el 50 por ciento del costo de la casa. Las cifras irlandesas están sumamente desproporcionadas con el resto de los países desarrollados. En los Estados Unidos, el terreno representa el 20 por ciento del costo total de una casa. La cifra en Dinamarca es similar mientras que en Portugal el factor de la tierra decae al 15 por ciento.2

Costos de construcción

El costo de los materiales, el cual ha aumentado el 5 por ciento en los últimos 10 años, también es un desafío para las organizaciones en el Reino Unido e Irlanda.

Los honorarios del personal gerencial de la construcción también son muy altos y en algunos casos los gerentes ganan hasta €100.000 (US$126.000). HFH Irlanda se ha beneficiado notablemente aportando voluntarios para la edificación por medio del Programa Internacional de Voluntarios para que trabajen junto con el personal de la construcción irlandés. Ellos brindan su experiencia de trabajo en sitios de Hábitat en los Estados Unidos, el conocimiento del espíritu de Hábitat y la destreza de trabajar con voluntarios no cualificados.

Las posibles soluciones

De modo tradicional, Hábitat para la Humanidad ha desempeñado la función de promotor inmobiliario y constructor, ha seleccionado las familias y provisto los préstamos. Como las campañas de recaudación de fondos requieren mucho personal para construir una pequeña cantidad de hogares, se han investigado métodos alternativos. Como ofrece una hipoteca sin intereses, Hábitat para la Humanidad no recibirá el capital invertido hasta que se haya cancelado toda la hipoteca, lo que causa el problema de una continua recaudación de fondos intensiva a cambio de un bajo retorno.

La estrategia que HFH Irlanda podría considerar como más sustentable es buscar una institución financiera que se asocie con HFH para otorgar la hipoteca directamente al propietario de la vivienda. El socio financiero de HFH Irlanda, EBS, se ha comprometido a otorgar unas 90 hipotecas en los próximos cinco años, valuadas en €11 millones, es decir, un retorno de capital inmediato para HFH Irlanda, y permite comenzar inmediatamente una nueva edificación.

Al igual que HFH Irlanda, Southwark HFH debe garantizar suficientes fondos realizados cuando se termina un proyecto para que uno nuevo pueda comenzar. La organización ha elaborado un modelo de fondos propios compartidos en el cual los propietarios sólo comprarán una porción de la propiedad usando una hipoteca comercial.

La cuestión fundamental para Londres y Dublín es garantizar que los futuros proyectos sean factibles financieramente, lo que permitirá una auto-sustentabilidad y asegurará un futuro para que la organización provea viviendas asequibles.

Christine Healy es la funcionaria a cargo de la elaboración de programas de HFH
Irlanda.

1Un periodo de auge económico que comenzó en Irlanda a fines de la década de los noventa.
2Oficina Central de Estadísticas, Irlanda, www.cso.ie

Hechos

  • Una restricción artificial sobre la provisión de tierras coloca a Irlanda y el Reino Unido a la cola de la liga inmobiliaria en los países desarrollados. La urbanización irlandesa al 4 por ciento se encuentra entre las tasas más bajas en Europa.
  • El precio promedio de una casa en Dublín y las afueras en febrero de 2006 fue de €378.822 (US$476.500) y €245.925 (US$309.407) respectivamente.
  • El precio promedio de una casa en el Reino Unido en febrero fue entre £184.924 y £268.000 (US$340.000–US$493.800).
  • Los precios de las casas irlandesas están aumentando al 1 por ciento cada mes.
  • El año pasado, se compró un terreno de 2,05 acres en el sur de Dublín por €171.5 millones (US$220 millones).
  • Un sitio suficientemente grande para construir una casa de 100 metros cuadrados se vendió recientemente en Dublín por más de €550.000 (US$702.000).América Latina y el Caribe