La vivienda y la Gran Recesión: Cómo encontrar la causa de origen -- Habitat for Humanity Int'l 1
La vivienda y la Gran Recesión: Cómo encontrar la causa de origen
Por Ted Baumann
Todos comprendemos que la recesión económica actual, la peor que hemos pasado desde la Segunda Guerra Mundial, comenzó con los mercados de vivienda del otro lado del Atlántico y que, a su vez, les causó un impacto tremendo.
Los valores de la vivienda cayeron en picada, y es sumamente difícil contratar una hipoteca. El contraste con la década anterior es bien marcado: desde 1997 hasta 2007, los precios de las casas aumentaron el 175 por ciento en los Estados Unidos, el 180 por ciento en España, el 210 por ciento en Gran Bretaña y el 240 por ciento en Irlanda. Al contrario, el índice Schiller-Case de precios de viviendas en los Estados Unidos1 más reciente muestra caídas de precios interanuales del 20 por ciento por mes a mediados del año 2009. Dichos precios se encuentran ahora a los niveles del año 2003 en los Estados Unidos.
¿Por qué los precios de las casas suben tan rápido y luego caen en picada?
Así como el columnista Paul Krugman del New York Times y el autor Robin Wells analizan en una síntesis actual, que consiste en dos partes, de libros nuevos en New York Review of Books, hay cuatro explicaciones populares: “La política de tasas de interés bajas de la Reserva Federal después de la recesión de 2001; el ‘exceso de ahorros mundial’; las innovaciones financieras que enmascararon los riesgos; y los programas públicos que crearon un peligro moral”.
Krugman recibió el premio Nobel de Economía. Wells es coautor, junto con Krugman, de “Economics” y enseñó economía en Princeton, Stanford Business School y MIT.
Consideremos sus opiniones sobre estas teorías.
Krugman y Wells reconocen que las bajas tasas de interés a corto plazo de la Reserva Federal desde 2001 en adelante podrían haber cumplido una función en el aumento de los precios de las viviendas en los Estados Unidos. Sin embargo, los precios europeos se incrementaron aún más rápidamente en un sistema de tasas mucho más altas de la Eurozona. De cualquier modo, las tasas de interés fijadas por la Reserva Federal son a corto plazo, lo que no es fundamental para los mercados de vivienda. Ellos manifiestan que, entonces las tasas de interés bajas a corto plazo, por sí solas, son improbables que constituyan toda la explicación.
Por el contrario, Krugman y Wells señalan que las entradas de capitales masivas a los Estados Unidos y la Eurozona desde países con un superávit de capital (principalmente China), generado por desequilibrios comerciales, contribuyeron a rebajar las tasas de interés a largo plazo. Esto ciertamente influye sobre los mercados de vivienda (las tasas a largo plazo alientan el aumento de los precios de las casas, así como una inversión especulativa en nuevas acciones de vivienda).
La tercera explicación que ellos consideran es el sistema “origine y distribuya”, es decir, la separación de la apertura de préstamos del riesgo por medio de una bursatilización de hipotecas. Krugman y Wells destacan que los precios de las viviendas en realidad aumentaron más rápidamente en las economías sin mecanismos refinados de distribución de riesgo (como por ejemplo, España).
Además, ellos señalan que los valores de las propiedades comerciales en los Estados Unidos se inflaron tan rápido como los de las propiedades residenciales, sin bursatilización alguna de los préstamos vinculados. Entonces la evidencia no convalida esta explicación, al menos no en forma aislada.
La última explicación considerada es que la Ley de Reinversión Comunitaria de los Estados Unidos (U.S. Community Reinvestment Act, CRA), así como la suscripción (underwriting) implícita de Fannie Mae y Freddie Mac por parte del gobierno, crearon un peligro físico. Los bancos supusieron que el gobierno otorgaría préstamos de rescate a los mercados expuestos al sector de la vivienda, y de este modo se alentó el otorgamiento negligente de préstamos. El problema con esa teoría es que la Ley de Reinversión Comunitaria se sancionó en 1977, y la burbuja despegó veinte años más tarde. Además, “culpar a esta Ley CRA” tampoco explica el incremento de los valores de las propiedades comerciales ni de los mercados de la Eurozona.
Entonces, ¿cuáles de estas explicaciones, o qué combinación de ellas, Krugman y Wells hallan más persuasivas?
En definitiva, ellos argumentan que el exceso de dinero que ingresó en las economías europeas desde China y otros países con un superávit comercial dio como resultado costos de préstamos a largo plazo que eran bajos desde un punto de vista histórico y que, por lo tanto, inflaron los precios de las viviendas. A su vez, la explosión resultante de la construcción de viviendas se agregó al déficit comercial con China, y de este modo se generó una burbuja que se sustentaba a sí misma. Las importaciones estadounidenses de China, tanto de materiales para la vivienda como de bienes salariales, aumentaron bruscamente pero las compras chinas de obligaciones del Tesoro estadounidense mantuvieron el Yuan artificialmente débil y las tasas de interés a largo plazo de los EE. UU. se mantuvieron bajas.
Krugman y Wells están de acuerdo en que la bursatilización de las hipotecas contribuyó a inflar esta burbuja pero que, al final, el problema principal fue una supervisión inadecuada del creciente desequilibrio entre los precios de los activos de las viviendas y los principios económicos subyacentes. Aunque la Reserva Federal de los Estados Unidos bajo la dirección de Alan Greenspan sabía que las tasas de interés a largo plazo alentaban los valores de los activos de vivienda que estaban completamente desalineados con las tendencias históricas, no intervino. Cuando finalmente lo hizo, era demasiado tarde.
No obstante, la introspección clave de la revisión de Krugman y Wells de la burbuja de la vivienda es que la respuesta de las políticas a su crisis está equivocada por completo. Una burbuja financiera que estalla perjudica a los bancos al devaluar de repente los activos de sus balances y cuestiona su solvencia.
La política europea fue ayudar a los bancos mediante inyecciones de capital y manteniendo tasas de interés a corto plazo sumamente bajas, y de este modo se aumentó el margen de ganancias de los bancos de sus operaciones de préstamo. Por lo tanto, los bancos pudieron reconstruir sus balances (y dividendos).
Pero los hogares también tienen “balances”. Al negarse a abordar la desigualdad entre los saldos hipotecarios y los valores de las viviendas después de que estallara la burbuja, los legisladores hicieron que la recesión fuera “Grande”. Los hogares que perdieron dinero con sus hipotecas u otras deudas relacionadas con sus activos o recursos están obligados a tratar de reducirlas vendiendo dichos activos y priorizando la disminución del endeudamiento por sobre los gastos de consumo.
Esto ha creado una demanda insuficiente para la economía en su conjunto. Como resultado, hay una recuperación superficial con altos niveles de desempleo. De hecho, Krugman y Wells afirman que las elecciones de políticas tomadas por los líderes europeos, tanto durante como después de la burbuja de la vivienda, han priorizado las necesidades del sector bancario por encima de todo lo demás. Por lo tanto, mientras los bancos se han recuperado, el resto de nosotros no lo ha hecho.
Ted Baumann es Director de Programas de Vivienda Internacionales de Hábitat para la Humanidad.
Fuentes:
“U.S. Home Prices Keep Weakening as Nine Cities Reach New Lows According to the S&P/Case-Shiller Home Price Indices”
Material bibliográfico adicional: