Cómo definir los modelos de financiamiento de viviendas de Hábitat -- Habitat for Humanity Int'l 1

Cómo definir los modelos de financiamiento de viviendas de Hábitat

Por Patrick Kelley

Una de las tareas de los delegados de la conferencia sobre microfinanciamiento en octubre de 2006 fue identificar y evaluar lo que Hábitat para la Humanidad hace actualmente con respecto al financiamiento de viviendas. En los últimos años, Hábitat se ha referido al microfinanciamiento, a los préstamos en vez de hipotecas, a construir viviendas parte por parte en vez de casas enteras y, por último, al valor de los proyectos conjuntos. Tanto HFHI como las organizaciones nacionales de Hábitat han probado enfoques innovadores y han concretado alianzas con el fin de reducir los costos para los propietarios y aumentar las tasas de cancelación, así como la sustentabilidad. A medida que Hábitat comienza a aprovechar estas iniciativas, la pregunta clave es: “¿Qué estamos haciendo ahora y qué resultados produce?”

El primer desafío consistió en definir lo que queríamos decir con "financiamiento de viviendas", porque la mayoría de los programas de Hábitat ofrecen algún tipo de préstamo o hipoteca. Decidimos evaluar los programas que ponían en práctica metodologías de microfinanciamiento, o que trabajaban en forma conjunta con una entidad o banco de microfinanciamiento, con el fin de elaborar un modelo sustentable. Con respecto a la financiación de viviendas, la sustentabilidad se define como la cobertura del costo total del servicio provisto (no sólo el de la casa sino también el del servicio del empréstito y los gastos administrativos).

Identificamos tanto como 22 países con programas de Hábitat que se ajustaban un poco a esta descripción. Mientras evaluábamos los diversos modelos y proyectos conjuntos, surgieron tres amplias categorías, cada una de las cuales con sus propias variaciones, ventajas y limitaciones.

Categoría 1

Un programa de Hábitat para la Humanidad que ha instituido un modelo sustentable, ya sea incorporando metodologías de microfinanciamiento o cobrando intereses. Para poder asumir el riesgo de un incumplimiento de pago y determinar el tamaño apropiado del préstamo, muchos de estos programas incluyen un componente de ahorro. Otras características incluyen un préstamo de menor tamaño, plazos más cortos y una garantía secundaria social, en la cual los miembros de la comunidad, amigos o familiares responden por el propietario.

Uno de los ejemplos de este tipo de programa es el plan de Préstamos para Mejoras del Hogar, implementado en Malawi hace cuatro años. La cantidad que el cliente puede ahorrar durante cierto periodo determina el tamaño del préstamo. Los préstamos son pequeños y se cancelan en meses, en vez de años.

Hay un ejemplo de otro enfoque, todavía centrado en la sustentabilidad, en El Salvador. HFH El Salvador construye casas completas, pero ha acortado el plazo de la hipoteca de 15 a 10 años e implementado una estricta evaluación de la cancelación de los préstamos, como parte del proceso de selección de propietarios.

El programa “Ahorre y Construya” (Save & Build) adoptado en Asia/Pacífico también podría estar incluido en esta categoría. Se forman grupos de ahorro, los cuales continúan apoyándose entre sí hasta que cada miembro del grupo tiene una casa central.

Ventajas:

  • Hábitat para la Humanidad trabaja en forma independiente y, de este modo, puede controlar la calidad, principios de la misión e identidad cristiana.

Limitaciones:

  • Hábitat para la Humanidad tiene una experiencia o sistemas limitados para adoptar un modelo financiero sustentable. Muchos programas han tenido dificultades para alcanzar una tasa de cancelación del 75 por ciento dentro de los 90 días, exigidos en las normas de excelencia del programa, y esa tasa es mucho menor que lo que se considera aceptable en términos de una sustentabilidad financiera.
  • La escalabilidad es otro problema, debido a las limitaciones de "trabajar solo" y las consecuencias legales de operar como una institución financiera. La mayoría de los países tienen normas que regulan el sector financiero. En la actualidad, Hábitat está eximida [de ellas] en general porque no cobra intereses ni ha alcanzado ese tipo de escala en la mayoría de los países donde trabaja.

Categoría 2
Los acuerdos con una institución financiera de crédito, en los cuales Hábitat para la Humanidad es responsable de seleccionar la familia y construir la vivienda mientras que la institución asume toda la responsabilidad del servicio del empréstito. Como la casa "se vende" al propietario a precio de coste, y está subsidiada por el trabajo de voluntarios y los materiales donados, su valor es mayor que la hipoteca. Por ello, la institución financiera o el banco quieren aceptar la casa como garantía secundaria para la hipoteca. Este modelo da buenos resultados en economías desarrolladas, como los Estados Unidos, Canadá, Irlanda, Gran Bretaña o Chile.

Ventajas:

  • Hay una clara división de roles: Hábitat construye y el banco es el prestamista.
  • Hábitat para la Humanidad mantiene la relación con el propietario y puede aprovechar su marca y fortalezas, como movilizar voluntarios e inculcar una conciencia.

Limitaciones:

  • Este modelo sólo es exitoso en países desarrollados donde las instituciones financieras tienen un recurso legal importante para recuperar sus inversiones, si es necesario.
  • Depende de la concienciación y cultura de responsabilidad social por parte de los bancos e instituciones de crédito.

Categoría 3
Un proyecto de riesgos compartidos con una organización socia o entidad de microfinanciamiento, en el cual se comparten las responsabilidades de la adopción del programa y la sustentabilidad financiera.

Hay una amplia variedad de ejemplos de estos proyectos, pero la característica común es que la organización socia comparte la misma misión y visión para ayudar a los indigentes. Como en todo buen proyecto conjunto, tanto Hábitat como la organización socia aportan su experiencia especial para brindar un nuevo servicio que ninguna de las dos podría prestar por sí sola. En el caso de un proyecto conjunto de microfinanciamiento, la mayoría de las EMF ofrecen préstamos comerciales pequeños y no incluyen las viviendas. Hábitat puede brindar la experiencia y asistencia técnica para desarrollar una variedad de productos para viviendas, mientras que las EMF contribuyen la suya propia para el servicio del empréstito y el apoyo de los clientes de muchas formas, y proveen una vasta lista de posibles clientes con antecedentes comprobados de cancelación de préstamos.

Dentro de esta categoría, se encuentran dos tipos amplios:

  • La organización nacional inicia un proyecto conjunto con una EMF local para asistir a un grupo particular de personas dentro de una región geográfica; por ejemplo, Filipinas, Vietnam, Colombia o Macedonia. (Véase el artículo, “Programas de microfinanciamiento en Vietnam.”)
  • Hábitat para la Humanidad Internacional desarrolla un proyecto conjunto en un país donde no hay una organización nacional de Hábitat y opera esencialmente bajo la protección de la organización socia; por ejemplo, Ruanda y Perú. (Véase el artículo “Innovaciones en el micro-financiamiento de viviendas: las lecciones aprendidas en Ruanda.”)

Cada uno de estos proyectos conjuntos se puede analizar además en función de los roles y las responsabilidades, definidos por la relación. Las preguntas fundamentales que definen la relación incluyen:

  • ¿Qué organización presta el servicio final e interactúa constantemente con el cliente?
  • ¿Qué organización asume el riesgo del incumplimiento de pago del préstamo?
  • ¿Qué organización provee la mayoría de los fondos?

Ventajas:

  • Este modelo tiene el potencial de una gran escalabilidad. Dependiendo de la organización socia, hay un gran potencial para ayudar a un número significativo de familias mediante algún tipo de mejoras del hogar.
  • Es posible que se cause un gran impacto: las fortalezas de ambas organizaciones ofrecen un enfoque holístico.

Limitaciones:

  • La naturaleza conjunta de las actividades puede retrasar la prestación y la escala del servicio.
  • El éxito depende de establecer una buena relación a largo plazo con el/los socio/s del proyecto de riesgos compartidos. Tal como sucede en cualquier asociación, se asume un riesgo que demanda una diligencia debida, una clara definición de los roles y las responsabilidades, el cuidado de la relación y una misión y visión alineadas.
  • Exige que Hábitat para la Humanidad desarrolle más habilidades especializadas.
  • Es posible que Hábitat no tenga una interacción directa con el grupo de clientes, lo cual podría afectar el modo en que damos a conocer nuestra organización y limitar las oportunidades de voluntarios.

Aunque la elaboración de modelos más sustentables de financiamiento de viviendas presenta sus desafíos, las ventajas también son importantes. Cualquiera de estos modelos abre las puertas al financiamiento del mercado de capitales. Como tienen el potencial para convertirse rápidamente en modelos comerciales sustentables, ellos no dependen de los fondos de donantes. Hay inversores con intereses sociales que ya han manifestado su interés en los programas de Hábitat, entre ellos DIGH (Dutch International Guarantees for Housing), el gobierno de Bangladesh y Oiko Credit, también en los Países Bajos.

Es evidente que hemos aprendido mucho en los últimos años y tendremos que aprender mucho más mientras nos encaminamos en esta dirección. Hábitat tiene una oportunidad singular de aprovechar los éxitos de las iniciativas de microfinanciamiento y, al mismo tiempo, dar liderazgo para que la industria se incline hacia las soluciones habitacionales.

Patrick Kelley es el Director de Financiamiento de Viviendas Internacional en Hábitat para la Humanidad.


Cómo trabajar para lograr la sustentabilidad

Los programas de HFH en los siguientes países tienen o han adoptado modelos de microfinanciamiento, o trabajado en conjunto con una entidad de microfinanciamiento para formular un modelo sustentable.

África y Oriente Medio

  • Angola • Malawi
  • Egipto • Ruanda

Asia y el Pacífico:

  • Bangladesh • Filipinas
  • Camboya • Sri Lanka
  • India • Vietnam
  • Nepal

América Latina y el Caribe

  • Brasil • Haití
  • Colombia • México
  • El Salvador • Perú

Europa y Asia Central

  • Gran Bretaña • Rumania
  • Macedonia • Eslovaquia
  • República de Irlanda