Cómo lograr escalabilidad con el microfinanciamiento de viviendas -- Habitat for Humanity Int'l 1

Cómo lograr escalabilidad con el microfinanciamiento de viviendas

Por Christy Stickney

Como el microfinanciamiento de viviendas se torna cada vez más popular y válido como un producto reconocido de las entidades de microfinanciamiento, se plantea una pregunta clave con respecto a la posible escalabilidad que la industria de las EMF puede o podrá lograr, considerando en particular que las EMF fueron creadas originalmente para apoyar el desarrollo de micro y pequeñas empresas otorgando capital de explotación y préstamos para activos fijos.

Con el fin de responder esta pregunta, ACCION International y Hábitat para la Humanidad Internacional aunaron esfuerzos para conducir una encuesta entre 10 de los socios de ACCION en Latinoamérica,[1] siete de los cuales representan más del 90 por ciento de la cartera de [préstamos para la] vivienda de la red de ACCION. La encuesta se propuso determinar lo siguiente:

  • ¿Cuál fue el rendimiento de las carteras [de préstamos para] las viviendas en los últimos años, y cuáles son las consecuencias para la expansión futura?
  • Específicamente, ¿cuáles son los factores claves entre los prestamistas que facilitan o limitan una mayor escala del microfinanciamiento de viviendas?
  • ¿Cuáles son las recomendaciones para facilitar una mayor escala en el microfinanciamiento de viviendas?

Productos para el microfinanciamiento de viviendas
El estudio reveló las siguientes características comunes entre los productos de microfinanciamiento de viviendas, ofrecidos por las EMF encuestadas:

  • Los tamaños de los empréstitos casi triplicaban los de los préstamos de capital de explotación comunes, un promedio de US$2.300 en el momento de la encuesta.
  • Los plazos de los préstamos eran hasta 36 meses, pero el promedio era entre 12 y 18 meses.
  • Las tasas de interés, en promedio, son ligeramente más altas que aquellas para los préstamos de capital de explotación, entre el 24 y el 35 por ciento.
  • Las garantías de los préstamos son similares a aquellas utilizadas para los empréstitos de capital de explotación; en general, co-garantes o artículos del hogar (usados como garantía prendaria). Aunque no se utilizaron gravámenes hipotecarios formales, se solicita a los clientes en general, como parte de la tramitación de las solicitudes de préstamo, que presenten algún tipo de documento que confirme la propiedad del terreno (escritura de compra, factura de servicios).

Rendimiento de la cartera
La encuesta divulgó los siguientes resultados para las siete EMF que ofrecen actualmente crédito para el microfinanciamiento de viviendas:

  • La cartera total de microfinanciamiento de viviendas de estas entidades creció de US$20 millones a US$72 millones entre 2002 y 2005, lo que demostró una tasa de crecimiento anual promedio mayor que el 51 por ciento.
  • La tasa de crecimiento anual promedio de las carteras totales de las EMF fue del 25 por ciento durante el mismo periodo.
  • La cartera de préstamos para el microfinanciamiento de viviendas aumentó de un promedio del 6,4 por ciento de representación total de la cartera en 2002 al 11,5 por ciento en 2005.
  • Con respecto a la cantidad total de clientes con préstamos de microfinanciamiento de viviendas pendientes de pago, la cifra aumentó de 15.000 en 2002 a casi 38.000 a fines de 2005, es decir, una tasa de crecimiento anual promedio de casi el 35 por ciento (véase la Figura 1).

La tasa de cancelación de las carteras de microfinanciamiento para viviendas fue mayor que la de los préstamos comerciales entre todas las siete EMF encuestadas.

Conclusiones principales

La demanda es un dato conocido: las estadísticas de un déficit de viviendas de calidad en los países latinoamericanos son igualadas por las percepciones de las EMF que incursionan en el microfinanciamiento de viviendas para confirmar que el mercado es muy amplio y necesita más servicios.

Se está produciendo una escalabilidad: las carteras de microfinanciamiento de viviendas aumentan a tasas considerables del 50 por ciento aproximadamente cada año (el doble de la cartera general de las EMF) y las entidades de microfinanciamiento reguladas aportan su capacidad para ofrecer productos de microfinanciamiento de viviendas adaptados a una escala significativa en relación con sus carteras totales.

Las principales barreras para lograr una escalabilidad en el microfinanciamiento de viviendas son levantadas por las instituciones mismas: es más probable que las EMF se autolimiten cuando perciben que las viviendas se encuentran fuera del ámbito de su misión institucional.

HFHI y ACCION International se encuentran ahora escribiendo un informe que resume las conclusiones de la encuesta, el cual se publicará y estará a disposición en los sitios web de ambas instituciones a comienzos de 2007.

Christy Stickney es la Directora de Financiamiento de Viviendas para HFH en América Latina y el Caribe.


--------------------------------------------------------------------------------

[1] Mibanco en Perú, Banco Solidario en Ecuador, BancoSol en Bolivia, Integral en El Salvador, Fundación Mario Santo Domingo en Colombia, Finamerica en Colombia, Génesis en Guatemala, Compartamos en México, El Comercio en Paraguay y FAMA en Nicaragua.