Cómo proporcionar una vivienda asequible de modo innovador -- Habitat for Humanity Int'l 1

Cómo proporcionar una vivienda asequible de modo innovador

Por Ian Pearce

En los últimos años, Hábitat para la Humanidad en Gran Bretaña (HFHGB) ha enfrentado un número de obstáculos en la continuación del programa nacional "tradicional" que todos han llegado a conocer y apreciar. En todo el país se ha creado una inmensa brecha entre los ingresos y la inflación en los precios de las viviendas, lo cual ha generado una crisis de viviendas asequibles. La necesidad de casas HFH es más grande que nunca, pero los factores que conducen a una alta inflación en los precios de las viviendas hacen que sea casi imposible para el modelo tradicional ofrecer viviendas asequibles a trabajadores de bajos ingresos.

Nos enfrentamos con una cantidad de factores: los costos más altos de los terrenos y los materiales; una "entrega" de autoayuda con el tiempo mayor que US$200.000 por casa; los voluntarios y socios que cuestionan la eficacia del modelo; la necesidad continua de recaudar enormes cantidades de dinero; y las nuevas regulaciones financieras gubernamentales, lo cual significa que ya no podemos ofrecer nuestras propias hipotecas. Nuestra filial más grande invirtió 10 años de trabajo esforzado para asistir a sólo 16 familias. ¡Había que cambiar algo!

Por lo tanto, estamos cambiando por una variedad de enfoques que nos permitirán trabajar más eficazmente.

Los objetivos son:

  • Asistir a nuestra audiencia de interés
  • Garantizar que la inversión de capital sea devuelta al terminar la edificación en planes de vivienda asequibles
  • La recaudación de fondos sólo es una parte menor del presupuesto
  • Los proyectos se tornan escalables a una tasa mucho más rápida

Sólo podremos lograr estos objetivos si nos eliminamos del rol del "banquero".

Los modelos emergentes son:

Valor líquido de la vivienda compartido:
hay muchos modelos de valor líquido de la vivienda compartido, todos elaborados para contrarrestar los efectos de los precios de las viviendas que aumentan rápidamente. La idea es que el propietario compra una porción del valor líquido del valor de mercado de la vivienda por medio de una hipoteca comercial. El valor líquido restante es de propiedad de la compañía hipotecaria o un tercero que cobrará intereses o una renta por el valor líquido que poseen.

La variación de HFH es que podemos elegir no cobrar intereses ni renta por la porción del valor líquido que poseemos, y la autoayuda se representa como parte de la porción del valor líquido del propietario. El propietario compra la porción del valor líquido que puede costear, la cual puede ser mayor o menor que los costos de edificación de la casa por parte de HFH. En promedio, el costo de un proyecto, digamos cuatro casas, debe ser cubierto por las hipotecas. Sin embargo, aún aquí, puede haber cierta flexibilidad; no hay restricciones para la reventa. Cuando ésta tiene lugar, el propietario recibe el porcentaje del valor de mercado actual que posee. En este punto, la participación en el valor líquido de HFH también se capitalizará, lo cual aumentará significativamente el fondo renovable automáticamente.

Fideicomisos de tierras comunitarias:
existe la preocupación en muchas zonas del país que las viviendas deben continuar siendo asequibles en el mercado. Los propietarios de tierra no darán ni venderán terrenos si piensan que alguien, en el futuro, hará una inmensa ganancia con su generosidad. Una de las formas de mantener viviendas asequibles es trabajar con un fideicomiso de tierras comunitarias (FTC). Los propietarios o autoridades locales entregan las tierras al FTC o las venden a muy bajo precio. HFH acuerda con el FTC una política de selección de familias propietarias y construye las casas, lo cual conlleva una autoayuda y el trabajo de los voluntarios.

Al terminar el proyecto, el FTC puede comprar las casas a HFH mediante una hipoteca comercial para la compra con fines de arrendamiento, y rentar las casas a las familias, quienes habitan una casa simple y digna pagando una renta baja. Una alternativa a este modelo es cuando las casas se pueden vender a las familias usando una hipoteca para el valor líquido compartido de la vivienda. Cuando se ofrece la casa para la reventa, se acuerda el precio de venta con la ayuda de un agrimensor, y el FTC puede designar al nuevo comprador, lo que garantiza que la casa continúe satisfaciendo las necesidades de las personas de bajos ingresos.

Emprendimiento de proyectos conjuntos:
para satisfacer niveles aún mayores de viviendas necesitadas, trabajamos en proyectos conjuntos con otras organizaciones para ayudarlas a administrar sus programas de vivienda. Hay una escasez masiva de viviendas para las personas con necesidades especiales. Podemos ayudar a otras sociedades benéficas a administrar sus proyectos de vivienda a costos reducidos, mediante autoayuda, voluntarios y donaciones en especie. Ya hemos terminado un proyecto de conversión para el Ejército de Salvación: cuatro apartamentos de personal se convirtieron en ocho apartamentos temporales (move-on[1]) para residentes del refugio adyacente. Estos apartamentos ayudarán a los residentes del refugio a desarrollar habilidades para una vida independiente. Estamos trabajando en un nuevo emprendimiento conjunto para ofrecer proyectos similares a una organización que se especializa en albergar personas con enfermedades mentales.

En noviembre, HFHGB auspició una conferencia sobre modelos emergentes en Europa Occidental. Las ponencias están disponibles a pedido en la dirección de correo electrónico: enquiries@hfhgb.org.

Enfoque internacional:
nuestro enfoque en HFHGB es predominantemente internacional, en vez de nacional. Valoramos el programa nacional para ayudar a las personas que necesitan un lugar simple y digno donde vivir. Nuestra meta es que esto debe ser un modelo de excelencia, pero queremos que nuestro programa nacional satisfaga las necesidades de nuestro programa internacional también. Esto es mucho más que dar un diezmo.

Mediante la participación en un programa nacional, podemos alentar a los socios corporativos a comenzar a participar en el programa internacional. Los programas nacionales ayudan a crear una concienciación sobre la marca, lo cual tiene un impacto en el programa de correo directo, pedidos internacionales. Y podemos usar el programa nacional para organizar eventos especiales, como campañas de directores ejecutivos donde se puedan explicar las necesidades internacionales.

Ian Pearce es Gerente de Operaciones de HFH Gran Bretaña


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[1] Los apartamentos temporales sirven como transición entre el refugio y una vivienda independiente. Los residentes de los apartamentos se cuidan entre sí, pero aún reciben ayuda del personal del refugio.