La sinergia entre el capital social y la tecnología para viviendas -- Habitat for Humanity Int'l 1

La sinergia entre el capital social y la tecnología para viviendas

Por Rajan Samuel

Hace poco, Rajan Samuel, el Consultor Financiero Sénior en microfinanciamiento de viviendas para el departamento de finanzas de HFHI Asia/Pacífico se reunió con la Dra. Ruth Callanta,Presidenta y Directora Ejecutiva del Centro para la Transformación de la Comunidad (Center for Community Transformation, CCT), el cual trabaja en proyectos conjuntos de microfinanciamiento de viviendas con HFH Filipinas. El alcance del programa de microfinanciamiento ha superado los 100.000 clientes (ahorristas y prestatarios), lo que dio como resultado la expansión de otros programas integrados, como evangelización, formación de discípulos, educación, seguro de vida, empresa social, seguridad de los alimentos y desarrollo de un liderazgo al servicio de la comunidad.


¿Qué piensa usted sobre los proyectos conjuntos y la cooperación con Hábitat para la Humanidad?
Dra. Callanta:
La pobreza tiene muchas dimensiones; el microfinanciamiento ofrece oportunidades para que la población económicamente activa genere ingresos. La vivienda como un préstamo de consumo crea un bien productivo, el cual se puede utilizar para apalancar recursos. Aquí veo una compatibilidad de nuestra visión y nuestros valores. Hay una excelente sinergia entre HFH y CCT. Lo que tenemos es una "tecnología social", lo cual coincide con lo que HFH aporta al equipo: su experiencia en el área de la tecnología habitacional. La relación del CCT con HFH data de comienzos del año 2004.

Consideremos algunas de las modalidades operacionales claves para administrar un microfinanciamiento de viviendas viable. ¿Cómo aborda el tema de la sustentabilidad?
Dra. Callanta:
El negocio de microfinanciamiento dentro del CCT está registrado como una cooperativa; es de propiedad de sus miembros, quienes también son sus beneficiarios. Los intereses cobrados deben cubrir todos los riesgos y gastos. El plazo del préstamo para la vivienda varía entre tres y cinco años; CCT cobra una tasa de interés anual del 18 por ciento.

Permítame explicarle rápidamente la metodología que empleamos para adoptar el microfinanciamiento de viviendas. Cada actividad en CCT está integrada por completo; ninguna es independiente. Para que un cliente sea elegible para un préstamo para la vivienda, debe haber pagado un préstamo comercial por dos años. En segundo lugar, los ingresos totales del hogar del posible cliente deben ser de 15.000 Pesos por mes (US$300) y, por último, debe haber un mínimo de dos personas en el grupo familiar que se ganen la vida.

En términos del costo, además de los gastos operativos normales, tenemos que cubrir aquellos relacionados con las compras y subsidiar las primas de los seguros para nuestros miembros. También existe el costo financiero que se debe saldar de los intereses, como el costo de los fondos y los intereses pagados sobre los ahorros. CCT paga el 7 por ciento de intereses sobre los ahorros, comparado con el 2 por ciento pagado por los bancos.

Al terminar el año, los ingresos ganados excedentes se desembolsan como dividendos a los miembros. Tenemos dos tipos de tenencias de acciones: privilegiadas y ordinarias. El costo de una acción es de 50 Pesos (US$1). En 2005, se pagaron 12,5 Pesos como dividendo por cada acción y, al terminar el año 2004, se declararon 25 Pesos por acción; se prevé que la cifra aumentará en 2006.

Si tenemos un superávit de dinero después de cubrir todos los costos, estamos obligados por ley a depositarlo en un "reembolso de clientela" de los miembros.

El Evangelio es fundamental en su ministerio; las actividades están destinadas a acercar a la gente a Dios. ¿Cómo lo hace?
Dra. Callanta:
Como dije anteriormente, la familia es el corazón de nuestro programa. La vivienda es un excelente punto de ingreso en las comunidades. Tenemos una fraternidad de hombres, pensada en el jefe de familia. Las reuniones semanales de la fraternidad están bien organizadas para alimentar y promover el proceso de potenciación espiritual. Nuestro personal y ayudantes del proyecto son un factor clave para facilitar este proceso.

¿Cómo debe posicionar HFH su programa con el fin de causar un impacto en el sector de microfinanciamiento de viviendas?
Dra. Callanta:
HFH está en condiciones de desempeñar un rol fundamental en la promoción del microfinanciamiento de viviendas en Filipinas. Para moverse en esa dirección, HFH debe considerar lo siguiente:

  • Ofrecer plantillas de modelos de vivienda con cotizaciones y estructura de costes
  • Elaborar manuales de capacitación y preparar a los instructores
  • Formar un grupo de recursos comunitarios de expertos técnicos (albañiles, ingenieros, carpinteros, etc.)
  • Abogar y ejercer presión, junto con interesados claves, sobre políticas, lo cual incluye el régimen de propiedad y títulos de propiedad
  • Crear un fondo de garantía para el microfinanciamiento de viviendas

Asia Development Bank (ADB) está en proceso de crear un fondo para viviendas. Una vez más, le resultará muy costoso a las EMF tomar dinero prestado del ADB. Tenemos otro buen modelo de la Fundación Grameen, la cual estableció un fondo de garantía para que las EMF saquen crédito para prestar capital.

¿Cuáles son sus planes para el futuro?
Dra. Callanta:
En la actualidad, la cartera de microfinanciamiento de viviendas representa casi el 10 por ciento de la cartera total administrada por CCT. Prevemos expandirnos de 2.000 a 6.000 casas en 2007. Hemos comprometido los servicios del Aim (Asia Institute of Management) para facilitar el plan estratégico para CCT. Ya terminamos el análisis externo y estamos en proceso de realizar el interno.

Background: El proyecto conjunto de CCT-Hábitat

El proyecto conjunto entre el Center for Community Transformation (CCT) y Hábitat para la Humanidad Filipinas (HFHP) fue iniciado por el personal local de ambas organizaciones. Los clientes de CCT reclamaban ayuda para la vivienda (la cual vieron en otros sitios de Hábitat) y HFHP buscaba una forma más eficaz de administrar su cartera de préstamos.

La Dra. Ruth Callanta, Presidenta y Directora Ejecutiva de CCT, ya tenía conocimiento de Hábitat debido a un proyecto conjunto previo del CCT con la filial del área metropolitana de Manila en una de sus obras en construcción. Se supuso que CCT brindaría ayuda de microfinanciamiento/para el sustento a las familias propietarias de Hábitat, pero el proyecto no prosperó muy bien. La filial de HFH creía que las familias daban prioridad al pago del préstamo al CCT en vez de Hábitat, entonces la filial ya no quería trabajar en forma conjunta con CCT en la comunidad Hábitat.

Sin embargo, en la oficina nacional, pensamos que ésta era una oportunidad maravillosa: Si los clientes pagaban al CCT pero no a Hábitat, esto demostraba simplemente que el CCT tenía una estrategia mejor para el cobro de los préstamos. Como la "tercerización" ya era una palabra importante en el mundo corporativo, nos preguntamos si podríamos tercerizar nuestra función de crédito. CCT se presentó como una solución dispuesta y servicial.

CCT también enfrentaba la presión de sus clientes para dar préstamos para la vivienda, pero era renuente a hacerlo por varios motivos. Los préstamos para la vivienda se consideraban improductivos; estos préstamos tienen un periodo de cancelación mucho más largo, lo cual no era compatible con las políticas crediticias corrientes del CCT; el Centro no tenía una cartera de vivienda para otorgar préstamos, aun si hubiera querido hacerlo; y por último, CCT no sabía simplemente cómo administrar un programa de vivienda. Entonces, CCT consideró a Hábitat una oportunidad.

Enfocándose en las viviendas mediante el programa “Ahorre y Construya”, Hábitat podría brindar su experiencia central mientras que los otros aspectos del desarrollo comunitario estarían a cargo del CCT.

Al principio, CCT incluyó el programa Hábitat como parte de su plan de préstamo general, pero más tarde decidieron separarlo en una cooperativa porque, en Filipinas, el marco de las políticas de las cooperativas es mucho más transparente que el del microfinanciamiento.

¿Pero qué sucede con los intereses? En ese momento, HFHP ya cobraba un ajuste de la inflación del 6 por ciento anual a sus préstamos. Además, también se incluía un arancel administrativo del 10 por ciento en los préstamos. (Si el costo de la casa/préstamo era de US$1.000 y se gastaban US$900 en mano de obra y materiales, el saldo de US$100 se utilizaba para los gastos administrativos de la filial.)

Para que CCT pudiera cobrar un interés que cubriera sus costos operativos en la administración de la cartera de préstamos para la vivienda, convenimos que Hábitat sólo cubriría los gastos incrementales (porque CCT administra un programa de microfinanciamiento más grande, siendo la vivienda un componente pequeño). En vez de un arancel administrativo del 10 por ciento más el ajuste por inflación del 6 por ciento de Hábitat, CCT propuso una tasa de interés del 16 por ciento; pensamos que valía la pena intentarlo.

Para obtener más información sobre el proyecto conjunto de CCT-Hábitat, por favor lea el artículo,“Partnering with Microfinance Institutions to Increase Repayments: A Case-Study of the CCT-Habitat Katuparan Project”, en International Affiliate Update, Volumen 12:4 (http://partnernet.habitat.org/intradoc/groups/hfhi/documents/periodicals/pnetdoc023469.pdf).