Cómo enfrentar el problema de las viviendas precarias mediante programas conjuntos de micro-financiamiento -- Habitat for Humanity Int'l 1

Cómo enfrentar el problema de las viviendas precarias mediante programas conjuntos de micro-financiamiento

Por Zoran Kostov

En 2005, HFH Macedonia, la filial más nueva de HFH Europa y Asia Central, y Moznosti, el socio ejecutor local de la coalición de micro-financiamiento mundial Opportunity International, comenzaron un programa conjunto a través de un modelo de micro-financiamiento innovador. En febrero de 2008, dos años después solamente de la ejecución del programa, éste fue seleccionado como uno de los tres proyectos de desarrollo más innovadores en el mundo durante la novena Conferencia de Desarrollo Mundial, que tuvo lugar en Brisbane, Australia.

El primer paso del programa conjunto macedonio, llamado Fondo para la Mejora de la Vivienda, consistió en establecer una línea de crédito que otorga micro-préstamos para la reparación, refacción y reconstrucción de viviendas infrahumanas macedonias mediante el aporte financiero conjunto de los socios. En la actualidad, es un programa bien consolidado que adopta un enfoque holístico respecto de las viviendas precarias, e incluye construcción, financiamiento, desarrollo comunitario y de voluntariado y defensoría de la causa. Se prevé lanzar en el resto del año un componente adicional del programa, destinado a formar la capacidad del grupo de interés.

El Fondo para la Mejora de la Vivienda ofrece micro-préstamos que varían de USD $2.400 a USD $5.000, con un periodo de cancelación de hasta 60 meses. La tasa de interés cobrada a los préstamos es del 11 por ciento, según el método de amortización porcentual, la cual se considera una tasa moderada, comparada con aquellas ofrecidas comercialmente para los préstamos hipotecarios en Macedonia. Este préstamo resulta ser aún más asequible si se considera cuán difícil es acceder al financiamiento, en particular por parte del segmento de bajos ingresos de la población.

Los socios comparten las tareas y obligaciones relacionadas con la ejecución del programa en el área estratégica y operativa. Las juntas de directores establecen principios de cooperación mediante un acuerdo de asociación por escrito y también evalúan los resultados del programa cada año. En el nivel operativo, estas juntas designan miembros para el Comité de Crédito Conjunto, el cual está encargado de la aprobación final de los préstamos.

Los equipos gerenciales de las organizaciones socias están comprometidos con distintas etapas del procesamiento de los préstamos. En general, Moznosti es responsable de los aspectos financieros del programa (analizar la capacidad financiera del cliente, procesar los préstamos y supervisar los pagos), mientras que HFH Macedonia determina el grupo de interés, brinda asesoramiento y supervisa la construcción.

En la práctica, HFH Macedonia recoge y selecciona al principio las solicitudes de préstamo aplicando los principios básicos de Hábitat de la identificación de necesidades. Luego se derivan los candidatos seleccionados a Moznoti para la evaluación financiera. En la etapa final, se presentan las solicitudes ante el Comité de Crédito Conjunto para la aprobación.

Como complemento de las actividades de procesamiento de préstamos, HFH Macedonia trabaja con las familias seleccionadas, brindándoles conocimientos sobre viviendas simples, dignas y asequibles. Del mismo modo, Moznoti trabaja por separado en la supervisión financiera de los clientes/familias propietarias para garantizar la cancelación apropiada y oportuna de los préstamos otorgados.

De esta manera, los socios tercerizan la experiencia del otro, lo que genera una cooperación innovadora para abordar el problema de las viviendas precarias en Macedonia. La tasa de cancelación corriente mayor que el 98 por ciento hace que el fondo constituya una fuente durable de financiación para los micro-préstamos hipotecarios establecidos con el programa.

Basándose en este modelo, se ha prestado asistencia a otras familias mediante el proyecto conjunto de micro-financiamiento de viviendas, reproducido y paralelo, denominado Fondo para la Vivienda del pueblo Rom, desarrollado junto con Horizonti Foundation, el ex socio Servicios de Asistencia Católica (Catholic Relief Services) en Macedonia. Además del aporte de HFH Macedonia y Moznosti al fondo conjunto, en diciembre de 2007, Dutch International Guarantees for Housing dio su aprobación a HFH Macedonia para un crédito subvencionado de 5 millones de Euros por cinco años, destinado por completo para otorgar más crédito a los beneficiarios finales. Este acuerdo financiero se considera actualmente como un reconocimiento más de la funcionalidad del modelo de programa conjunto existente. Dentro de los próximos 10 años, se prevé proporcionar micro-préstamos para la vivienda, lo cual dará como resultado una mejora de las casas de 6.700 familias pobres en Macedonia.

El Dr. Zoran Kostov es profesor universitario y director ejecutivo de HFH Macedonia desde la fundación de la organización en 2005. Además de especializarse en comunicaciones, posee una amplia experiencia y capacitación en micro-financiamiento. Fundó el primer MFI en Macedonia en 1996; de 2002 a 2005 se desempeñó como miembro de la Junta de Directores para la Red Mundial de Opportunity International; y, en 2004, se le otorgó una beca de investigación en Políticas Internacionales, en el área de incremento de la escala de los servicios de micro-financiamiento, de Central European University. Después de comenzar a trabajar en Hábitat, fue el principal gerente de dos proyectos conjuntos nacionales de micro-financiamiento para la vivienda.

La dirección de correo electrónico del Dr Kostov es kostovz@habitat.org.mk.

El Dr. Kostov respondió algunas preguntas sobre los aspectos prácticos de mantener programas conjuntos estratégicos.


¿Se plantearon diferencias en los roles y las obligaciones? ¿Cómo se resolvieron?

Los roles y las obligaciones se definieron basándose en los antecedentes comprobados/experiencia de cada socio. Debido a sus 12 años de experiencia en micro-financiamiento, a Moznosti le resultó fácil probar sus conocimientos en esta área: evaluación de la solvencia, administración de préstamos y mecanismos de cancelación. Cuando se lanzó el programa, Hábitat era una organización con una marca nueva en Macedonia; sin embargo, como los directores de la Junta de HFH Macedonia (en ese entonces y que se desempeñan todavía ahora) eran muy conocidos e influyentes, Moznosti aceptó trabajar en asociación con ellos. Hábitat se ocuparía de identificar las necesidades, brindar asesoramiento en construcción y supervisarla.

Aunque había diferencias, eran manejables. El conflicto principal surge del hecho que Moznosti es una institución financiera formal, supervisada por el Banco Central, mientras que HFH Macedonia es una ONG. La supervisión del Banco Central conlleva la obligación de seguir procedimientos estrictos, además de imponer sanciones rigurosas a los clientes/familias propietarias que se atrasan en su programa de pagos. En la práctica, esto significa que Moznosti tiende a trabajar más con clientes más acaudalados (es decir, pagadores más confiables), mientras que Hábitat busca aquellos que realmente necesitan el dinero (es decir, pagadores que no son tan confiables debido a sus ingresos irregulares, etc.).

Existe otra diferencia con respecto a la fijación de metas, en términos de lo que cada socio considera una "meta". Para Moznosti, es la cantidad de préstamos desembolsados y para Hábitat es el número de reconstrucciones terminadas. Idealmente, estos dos números deberían coincidir, pero en la práctica, hay préstamos parcialmente malversados. Moznosti no penaliza a los clientes que cancelan oportunamente sus préstamos, y Hábitat insiste en aplicar procedimientos de control y sanción en aquellos casos que se malversa el préstamo.

Por ello, para resolver estas diferencias, la única forma es lograr un compromiso con el socio y además fijar límites a esos acuerdos. Por ejemplo, si la actividad de supervisión de HFH constata que más del 50 por ciento de la cantidad de los préstamos hipotecarios se utiliza para otros fines, HFH puede solicitar que se aplique una sanción, es decir, la cancelación inmediata del monto total del préstamo. Para aquellos que hayan gastado más del 50 por ciento pero menos del 90 por ciento, se puede negociar sin aplicar una sanción.

¿Por qué esta organización es una buena contraparte para Hábitat?

Moznosti es una buena contraparte para Hábitat en muchos aspectos. Tanto Opportunity International como su sucursal macedonia, Moznosti, comparten una visión y misión iguales a las de Hábitat, así como la mayoría de los mismos valores; lo cual crea una sinergia que puede transformar las vidas de los carenciados. Asimismo, Moznosti tenía la intención de aportar su experiencia confiable e importantes recursos financieros (los cuales duplicaban la contribución de Hábitat) al programa conjunto.

¿Cómo se evaluó el programa conjunto?

Según el acuerdo de asociación inicial, se debía evaluar el programa después de su primer año de ejecución. Esto ocurrió de julio de 2006 a octubre de 2006, con la participación de todos los interesados del programa: HFH Macedonia, Moznosti, la oficina de Hábitat para la Humanidad Europa/Asia Central (HFH E/CA), las familias propietarias/clientes y los asesores de construcción (en este momento, independientes). Basándose en esa evaluación, HFH Macedonia empezó a aumentar la escala del programa y, en febrero de 2008, firmó un contrato de préstamo por un valor de 5 millones de Euros con otro socio, Dutch International Guarantees for Housing, para ofrecer nuevo financiamiento de crédito a los carenciados.