Vivienda progresiva:
un mercado invisible
Vivienda progresiva: un mercado invisible
El mercado de la producción progresiva de vivienda está invisibilizado en América Latina, la región más urbanizada del planeta.
En Latinoamérica y el Caribe, es común que las familias con recursos limitados construyan sus viviendas poco a poco a través de los años, este concepto es conocido como vivienda progresiva. Las familias que edifican sus viviendas de esta forma constituyen uno de los motores económicos más relevantes y menos visibles del mundo urbano contemporáneo. Millones de hogares, a través de su capacidad de organización, resiliencia y creatividad, sostienen una parte significativa de la economía de la construcción en América Latina, aun cuando operan en contextos de alta informalidad y con acceso limitado a apoyo técnico y financiero.
En la región, esta realidad se manifiesta con especial intensidad en el acceso a la vivienda. Más de 120 millones de personas viven en asentamientos precarios o en condiciones habitacionales inadecuadas y, en algunos países, hasta uno de cada cuatro habitantes urbanos reside en este tipo de barrios. No se trata únicamente de un déficit físico de vivienda, se trata de un problema estructural en la forma en que se produce, financia y acompaña la vivienda para millones de familias.
Más de 120 millones de personas en América Latina y el Caribe viven en asentamientos precarios o condiciones habitacionales inadecuadas. En algunos países, hasta uno de cada cuatro habitantes urbanos vive en barrios precarios. El problema no es solo físico, es sistémico.
Uno de los supuestos más extendidos es pensar que estas familias carecen de ingresos o capacidad de inversión; sin embargo, la evidencia muestra lo contrario. La vivienda no se construye de una sola vez, sino como un proceso progresivo que puede extenderse por décadas, donde los hogares gestionan de forma escalonada el suelo, los materiales, la mano de obra y el financiamiento, casi siempre con recursos propios. A pesar de ello, el ecosistema —financiero, regulatorio y productivo— continúa operando bajo lógicas diseñadas para vivienda formal y terminada, desconectadas de cómo realmente se produce la vivienda para las mayorías urbanas.
Durante los últimos ocho años, desde Hábitat para la Humanidad, a través del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda, hemos desarrollado estudios en Perú y México que evidencian esta brecha estructural entre la forma en que las familias producen sus viviendas por etapas y la manera en que los sistemas públicos y privados buscan atenderlas.
Las cifras son contundentes. En México, 28 millones de viviendas han sido construidas de forma progresiva, lo que representa el 62.8 % del parque habitacional del país y más de la mitad del valor del sector de la construcción. En Perú, siete de cada diez personas necesitan mejorar su vivienda, lo que equivale a más de 21 millones de personas involucradas activamente en procesos de mejora habitacional.
No estamos frente a un segmento marginal, sino ante un mercado de gran escala, que moviliza miles de millones de dólares al año en materiales de construcción y mano de obra, pero que opera bajo fuertes restricciones. En México, por ejemplo, 86 de cada 100 viviendas progresivas se financian con recursos propios, mientras que el acceso al crédito hipotecario, subsidios o financiamiento especializado sigue siendo limitado. Al mismo tiempo, más del 84 % de los negocios que sostienen esta cadena de valor opera sin financiamiento formal, lo que restringe su capacidad de crecer, planificar e innovar.
En Perú, estas dinámicas se reflejan en barreras de acceso a subsidios, mercados altamente informales y una baja adopción de soluciones constructivas de mayor calidad, eficiencia y sostenibilidad. El resultado es comparable en ambos países: procesos de construcción más largos, mayores costos acumulados y viviendas que con frecuencia no alcanzan los estándares mínimos de calidad, seguridad y resiliencia.
Lo que revelan estos estudios no es únicamente un diagnóstico nacional, sino un patrón regional. La producción progresiva de vivienda por parte de las familias no es la excepción: es la principal forma de acceso a vivienda en América Latina. Sin embargo, sigue siendo un sistema que opera sin acompañamiento técnico, financiero y comercial acorde a su verdadera escala.
Reconocer esta realidad no es solo una cuestión de política social. Acompañar a las familias que producen sus viviendas por etapas es una decisión estratégica para los actores de la industria de la construcción que buscan liderar mercados mediante soluciones escalables, innovadoras y adaptadas a la forma real en que se construye la ciudad, generando al mismo tiempo impacto social y valor económico sostenible.
Si queremos transformar este mercado, primero tenemos que entenderlo.
Accede a los estudios completos y profundiza en la evidencia que revela las brechas —y las oportunidades— para rediseñar políticas, productos financieros y modelos de negocio.
